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ISF : quelle valeur pour une résidence principale détenue en indivision par des époux ?

Civil - Fiscalité des particuliers
15/04/2019
Dans un arrêt du 27 mars 2019, la Cour de cassation énonce que des époux, mariés sous le régime de la séparation des biens, ayant acquis un bien immobilier en indivision constituant leur résidence principale, ne peuvent pas prétendre que ce choix d’organisation réduirait la valeur vénale du bien et donc leur impôt sur la fortune (ISF).
L'assiette de l’ISF est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci (CGI, art. 885 E alors en vigueur).

La Cour de cassation admet, en raison des contraintes liées à l’indivision, que les indivisaires puissent bénéficier d’un abattement sur la fraction de la valeur vénale soumise à l’ISF dans leur patrimoine (Cass. com., 14 déc. 1999, n° 97-18.810, Bull. civ. IV, n° 231 ; Cass. com., 16 févr. 2016, n° 14-23.301).

En l’espèce, les requérants, mariés sous le régime de la séparation des biens, ont acquis conjointement un hôtel particulier qui constitue leur résidence principale et dont ils sont copropriétaires indivis. Par proposition de rectification, ils ont fait l’objet d’un rehaussement sur la valeur vénale déclarée de leur bien en matière d’ISF au titre des années 2005 à 2008.

La Cour d’appel de Paris a infirmé le jugement constatant la nullité de la procédure d’imposition et prononçant le dégrèvement des impositions contestées et a déclaré la procédure de rectification régulière et bien fondée.
Les époux, qui se sont alors pourvus en cassation, soutenaient qu’en écartant comme inopérante la circonstance - pourtant déterminante en ce qu’elle réduit la valeur vénale de l’immeuble - que ce bien était détenu en indivision par les contribuables et en refusant de leur appliquer en conséquence un abattement, la cour n’avait pas correctement apprécié cette valeur vénale.

La Cour de cassation a néanmoins confirmé l’arrêt rendu en appel. Elle a jugé que l’état d’indivision de l’immeuble litigieux n’affecte pas sa valeur compte tenu du fait que les contribuables n’ont pas mentionné l’indivision dans leurs déclarations et qu’il est peu probable que l’un d’entre eux envisage de céder sa quote-part sur ce bien constituant leur résidence principale, l’indivision étant un régime matrimonial choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine.
 
La Cour de cassation rappelle ici que la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt.
Elle avait déjà admis que certains cas d’indivision ne réduisent pas la valeur vénale d’un bien immobilier, notamment en ce qui concerne les indivisions successorales qui ne rassemblent que les héritiers (Cass.1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903).
Source : Actualités du droit